北京章哥，房地产从业20年，邃晓业内门说念，我不作念所谓的“大家”，只用二十年实战领导帮全球答疑解惑。

一

Q:

我想您帮衬望望咱们近期是否需要脱手。咱们家的情况是这样的。有一套无贷的屋子老东说念主住（预期是老东说念主长住不议论置换）。咱们和小孩因为上学一直在西城租房，至少还要租四年，恒久看信服是少一套自住房的。

当前咱们手头有6、700万现款，有些相比恰当的投资推断3、5年后才能有收益，预估有个大几百万吧。我跟我爱东说念主主见不太一致，我是合计应该先买个屋子放着当存钱，等有更多的本钱置换。我爱东说念主合计不错拿着钱比及小孩上大学，手头宽松点，径直买个养老房。屋子咱们也大要看了一圈，当前不想上杠杆酌定就贷个100万。

想问下咱们这种情况，刚需然则这几年又不住的，您合计当前脱手也曾抓币得当？如果是脱手有提倡么？

A：

1、屋子是用来住的，如果不住，且有恰当的投资，那就抓币更得当啊。我不认为房价能大涨，酌定是反抗通胀，何况流动性还远远不如现款类的钞票。那如果有能反抗通胀的答理渠说念，彻底没必要换成屋子。

因为大多数流动性强的房产的房钱收益，是信服不如银行入款利率的，而达到或高于银行利率的屋子又信服流动性不好，或者是增值慢。再者你们的屋子抓有期是四年，就算再长点儿，那在楼市中也若何齐算不上恒久投资，也就没必要在不缺屋子的本领把钱压在屋子上。尤其是还有挺好的答理渠说念，那大要率换成屋子不合算。

2、多说一句，天然孩子在西城上学，但既然用不上学位了，何况亦然四年后要上大学，那就甭在这种本领接盘学区房了。来岁算是入学岑岭的终末一年，是以当前的学区溢价仍然不低，居住的性价比就很低了。而2026便是细则的拐点了，过了之后未必是房价径直下落，但溢价部分也不恰当。如果到本领莫得战术复旧，受影响的可能性大。

是以就算买房，通例提倡亦然买在野石丰等区，没溢价房钱高的处所。但这仍然是住不上啊，也曾换租，从屋子角度照实是能占学区房的低廉，但如果对标这恰当的现款答理就未必合算了。

3、再多说一句，您老公这“养老房”的方针属于男东说念主们的托辞或借口，甭太当真吧。这也没必要争执，归正到本领大要率不真实确施。

仅供参考。

二

Q:

请问，我是农村东说念主，我只想问一件事，这20年来北京的房价涨了几十倍，可食粮却才涨了两倍不到，为什么？

A：

1、我不是农村东说念主，不了解食粮的行情。不外北京房价从2000年的均价3400涨到当前6万足下，也莫得几十倍，十几倍的居多吧。

2、至于为什么？商品价钱是由供需关系决定的，想买北京屋子的东说念主多，何况有一部分东说念主还拿的出高价，同期北京的屋子有限，是以价钱就涨了呗。

北京当前的常住东说念主口是2200万东说念主，不到1000万个家庭。但北京的房产总量是约800万套，何况其中还有250万套是出租房，也便是有150万户领有两套以上的屋子，那真实的无房户就有300万足下。而北京这些年每年加多的商品房也就5万套吧，想舒服这几百万户相比难，是以价钱也就高上去了。

3、至于食粮我不懂，只知说念这是最紧要的民生保险物质，民以食为天，是以既弗成太贵，也弗成波动太大。不然像日韩那样动辄20多一斤，农民和税务局照实收货了，但吃商品粮的匹夫就很难袭取了。

另外各式食粮齐是被调控价钱且有补贴的。当前的补贴圭臬我不知说念，但应该能基本保证粮农们成心润。那既然有东说念主繁盛种食粮，未必是合计参加产出还说的往时吧，不然也就没东说念主种食粮了。

这就像屋子，之是以有开荒商繁盛盖，是因为能收货，不然早就不干了。杀头的交易有东说念骨干，赔钱的生意没东说念骨干的。

4、再少量，之是以食粮有补贴，那是因为食粮是全球性商品，是以价钱不彻底由本国制定，也要与海外食粮进行竞争。不然就或是无数出口，或是无数私运了。

据我了解是好意思国为全球最大食粮出口国，他们给粮农的补贴许多，把食粮也手脚了一种经济火器。那在此情况下，咱们或是听从司马+方舟子的提倡吃转基因食粮，或是也只可给补贴的同期而保抓低粮价了。

要不这事儿您也曾问问司马真挚吧，他和方舟子是推行好意思国转基因最积极的，信服对中国的食粮安全问题更有商讨。另外他在好意思国也有好几套斗室子，赚了不少钱也交了不少房产税，那关于房价和粮价也就更熟习了。

5、另外我也请问一下您：2000年的本领中国电价是5毛多一度，20多年没若何加价，为什么？不光是电价，统共民生联系的刚需物价齐涨的未几，包括各式车票，为什么？

然则，2000年时29寸彩电齐2000多一台，当前更大尺寸液晶的也就千儿八百吧，为什么？2000年时捷达普桑齐得10来万一辆，当前10全能买什么建立的了，为什么？

归正我是不知说念为什么，未必有的是政府管控，有的是阛阓调遣吧，各有各的趣味趣味。

仅供参考。

三

Q:

请问，我一个一又友前几年买了大兴的****的别墅，200多平1300万。当前是装修了一多半了，他想原价转让（装修不作价）。请问您合计是否得当？以后的发展空间和配套会不会好起来？投资的话得当吗？

A：

1、是否得当，那得看这装修的价值是些许了，更得看我方是否真实可爱这装修后果了？然后对标当前的价钱不就知说念值不值了吗？

这是哪种居品啊，叠拼也曾合院，当前单价些许钱了？甭管单价了，如果这1300万是政府限价，那当前推断价值不超1200万，以致是1100万也有可能。那就评估这装的价值吧，至少得在100万以上，200万或更高就算得当。

2、发展空间和配套？说真话没什么太大的空间，这望望舆图就知说念了，北边西边齐是河说念与公路，不太好联动。东边则是大规模的回迁房，也不太好盘算推算。南面则是待盘算推算区，短期内不会有什么大动作，看以后的盘算推算和发展吧。

何况既然是别墅类居品，那跟附近配套的关系其实不大，越恬逸才越好呢，配套多了反倒区别适。

3、投资不是太得当。就因为这是别墅类居品，是典型的自住为主。至少到当前按捺，全北京统共的别墅中，价钱走势能跟上大盘的历历，何况还齐是在产业区附近的。

再者这是限竞房的性质，是战术性住房，和纯商品房的别墅不太相通。是以也曾多关怀自住体验吧，其他方面的欲望值别太高，也没必要。

仅供参考。

四

Q:

请问，我是想问买房的问题，我是怀柔东说念主，犬子在**大学，必定读研，读博有可能，是以咱们没想好是否应该当前买房，主若是不知说念他是否住的上。

第二个原因是咱们手中现款300万足下，但因为莫得单元只怕不好办贷款，那就算买也只可买在昌平，嗅觉太远了无聊味趣味。我对城里实在不熟，是以想听听您的主见。

A：

1、唉，东说念主比东说念主得扔啊。我家孩子甭说清北了，211就念经。若是真能考上985，那我连小区里的流浪狗齐得给摆两桌。

2、不外我合计是否买房跟他学业的关系不大，无论读到什么学历，该买齐是得买的。要不就先问他我方吧，是否想要屋子，买了的话是否去住？我倒是想买呢，但我家孩子考不上**啊。

是以既然有才调就买呗，就算是买在回龙不雅，那离五环也没多远，地铁才几站地，住不住的买完就庄重了。不管哪年住的上，那准备出来至少是没坏处。

3、另外贷款跟是否有单元的关系不大，只消有还款才调就行，当前齐不辣手。这敷衍找个中介就能办，是以就估算一下恰当的月供预算吧，有了总价才好选屋子。

4、其他我没什么提倡，也曾先我方决定买不买，然后作念出总价预算，再之后是板块、小区和具体房源。能买在西二旗清河等地天然是最佳，但回龙不雅的次新址也至少不弱，各项齐能兼顾。

仅供参考。

五

Q:

请问：我在亦庄有一套两限房小三居2014年的房（已转商品房，有贷款，二套利率，每月还8000），现出租房钱5300。当前在野阳门隔壁上班，还有4年退休，想在野阳门隔壁买一套带电梯的老破小自住，退休后看情况是行情好就卖掉，不好就留着出租，弥补一下退休金。

有必要折腾吗（通过置换不错造成首套利率，二环边）。当前亦庄房推断能卖370足下，得手300足下，向阳门地铁隔壁2居60平，410万足下（87年的公房，房钱7000）。

A：

1、屋子是用来住的，为了自住就有必要啊，只消我方合计惬意就行。但如果从经济角度就不太合算了，因为置换的税费一般齐是3%计较，400万的话若何也得10万足下，加上装修什么的就更多了。那把这成本如果摊派到四年里合算吗？每年好几万呢。

2、如果是从投资角度议论，一般来说卖房后加多30%的预算，从投资模子说算是有可能对冲成本。也便是卖掉370万的房，买480万以上的算得当，低于的话至少在模子上是不太合算的。

3、就算不议论税费，亦庄这套房的租售比是700，跟北京的平均值差未几，没什么溢价，居住的性价比平方。向阳门这套老破小的租售比是600，在老房中亦然平方。也便是说从居住的性价比角度属于平级置换。

或者说如果从租售比算是赚了，但老房的流动性弱，双方各有优劣。地段儿来讲大要率亦然各有优劣，亦庄的只消不太偏，那有可能获取板块的利好，价钱走势略超大盘，大要率至少不亏。而市区老房则是信服很恰当，自身的价钱便是大盘的构成部分，不失掉也信服占不到低廉。

4、是以这样换房的话从经济角度不算占优，酌定是不亏吧。其他的就看我方的居住感受了。屋子是用来住的，能普及交通和居住体验就换。

仅供参考。

敷衍买房齐能发家的年代往时了九游体育app娱乐，独一选对房、避让坑，才能享受到钞票增值红利！